Le contexte d’accélération de l’obsolescence du parc tertiaire actuelle (CHESNEAU, Isabelle, 2002 ; RADZIUN, Joffrey, 2017) pousse à s’intéresser à une possible rencontre entre offre de bureaux vides et demande de logements et d’hébergements. La vacance du parc tertiaire semble aujourd’hui renforcée par le développement du télétravail. La transformation de bureaux en logements reste cependant un épiphénomène qui prend de l’ampleur dans un contexte de crises concomitantes (CORNU, Anastasya, 2020) : crise environnementale, crise du logement et de l’hébergement, crise sanitaire, raréfaction et renchérissement du coût du foncier. Cette actualité soulève la question de la réversibilité des ouvrages bâtis : limiter l’étalement urbain et l’artificialisation des sols, répondre aux besoins quantitatifs de production de logements, profiter d’espaces existants vacants tout en prenant en compte la montée en puissance du télétravail et en réduisant l’empreinte carbone du bâtiment.

Cette recherche revêt un double objectif. D’une part, l’évaluation de gisements potentiels à partir d’une mesure fine de la réversibilité du tertiaire en logement et hébergement et d’une cartographie à l’échelle locale dans chaque territoire du pays. D’autre part, l’identification de freins et leviers de la transformabilité. En partant des freins déjà identifiés (réglementation, architecture, équilibre financier, environnement urbain et localisation), la recherche s’attache à l’analyse des caractéristiques techniques et architecturales, environnementales et contextuelles, économiques et financières, réglementaires et normatives ou encore sociologiques, afin de comprendre les trajectoires de ces transformations.

La recherche se propose dès lors d’analyser la manière dont les pratiques de transformation sont portées par les différents acteurs : détenteurs de patrimoine à transformer, opérateurs de transformations, gestionnaires de patrimoine transformé mais aussi pouvoirs publics, notamment au travers de la mise à l’agenda politique et de l’évolution de la réglementation. Il s’agit de comprendre en quoi la transformation de ce patrimoine participe d’une évolution des stratégies dans les marchés immobiliers qui permettra de caractériser ce phénomène : est-il anecdotique ou devient-il suffisamment important pour que se lisent chez les opérateurs des mutations dans leurs pratiques et métiers ? Voit-on émerger de nouveaux rapports entre détenteurs de patrimoine, gestionnaires et acteurs locaux ? Assiste-t-on au développement de nouvelles formes de projets négociés ?

L’objectif visé est d’approfondir la connaissance des freins et leviers de la réversibilité à partir d’une analyse quantitative et d’une analyse monographique actualisées et complémentaires aux travaux existants. Pour ce faire, la recherche s’organise en trois phases :

• Une première phase d’analyse quantitative, destinée à établir une nouvelle cartographie analytique des opérations de transformation déjà réalisées à partir de sources (MAJIC – Fichiers Fonciers) peu exploitées dans leur globalité par les travaux existants. Cette phase permettra ainsi de faire ressortir les configurations locales propices au développement des projets.

• Une seconde phase d’analyse qualitative, destinée à approfondir les résultats de l’analyse quantitative à partir de la réalisation d’une série de monographies thématiques de projets déjà réalisés.

• Une troisième phase exploratoire, destinée à établir les conditions de transformation du parc tertiaire à partir d’entretiens auprès de porteurs de projets en cours ou en prévision.

Pour mener à bien cette recherche, qui se déroulera sur 24 mois, la Chaire bénéficie d’une subvention de la Banque des territoires et de l’Institut pour la recherche de la Caisse des dépôts. Les responsables de la Chaire assurent le pilotage de l'étude et s'appuient sur la participation de deux chercheurs indépendants (un spécialiste DATA, une spécialiste des marchés de l’immobilier) ainsi que d’un chargé d’études. La configuration de cette équipe permet de mener de front une approche quantitative fine articulée à une analyse qualitative du phénomène.